黔南州住房公积金管理中心《关于调整住房公积金使用政策》政策解读

一、政策调整的出台背景

(一)落实中央政策方针。2019年7月30日中央政治局会议提出的“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。受国家宏观政策调控的影响，人民银行相应的出台了LPR利率定价机制，金融系统进一步控制了贷款的发放规模，在2019年12月12日结束的中央经济工作会指出:“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”再次重申了“房住不炒”的定位，提出了稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标。

(二)防范化解风险的需要。根据《黔南州2020年防范化解重大风险工作实施方案》文件要求，各部门要着力防范化解风险，提高风险防控能力。近年来公积金资金需求的高速增长与归集资金的较慢增长之间的矛盾，导致了当前资金处于高位运行，个贷率远远超过85%的预警线，资金流动性严重不足，影响公积金提取、贷款业务的正常运行，造成资金安全运行的潜在风险。

(三)资金高位运行，流转困难。近年来，在黔南州打造民族地区创新发展先行示范区的大背景下，根据我州房地产现状，州住房公积金管理中心多次释放公积金政策红利，从放宽贷款门槛，降低首付款比例，提高贷款额度，完善贷款服务等多方面入手，不断调整贷款政策，积极开展金融创新，保障缴存职工刚性基本住房需求和改善性住房需求的应贷尽贷，为我州房地产去库存和经济大局做出了积极贡献。截至2020年2月末，累计已向76018户职工家庭发放住房公积金个人贷款总额166.67亿元，贷款余额112.98亿元，个贷率已达116.49%。我中心已累计向银行申请存量贴息借款17.5亿元，有效化解资金流动性风险。随着住房公积金提取和贷款业务快速增长，住房公积金资金连续多年处于净流出状态，2016年末个贷率99.57%、2017年末个贷率103.94%、2018年末111.07%、2019年末114.57%，个贷率逐年上升，资金流转困难的问题日益凸现，适时调整住房公积金使用政策解决这一现状已刻不容缓。

此次使用政策的调整，以十九大报告中“保障和改善民生要既尽力而为，又量力而行，保障群众基本生活，不断促进社会公平正义”为指导思想，立足目前公积金收支情况，充分体现住房公积金缴存业务与使用权利对等和互助共享的原则，有利于维护缴存职工的权益，充分发挥公积金制度公平性、保障性，更有利于促进公积金的健康持续发展，提升公积金效率。

二、政策调整的具体内容及解读

(一)调整贷款使用政策。一是提高二套公积金贷款最低首付比例，商品房由原来的30%提高到40%，“二手房”公积金贷款最低首付比例按房屋年限相应提高。首套住房申请公积金贷款最低首付比例仍然是20%不变;二是降低公积金贷款额度，最高贷款限额由原来的40万降低至首套公积金贷款35万元，二套公积金贷款30万元。

政策解读:根据十九大报告中“保障和改善民生要既尽力而为，又量力而行，保障群众基本生活，不断促进社会公平正义”的指导思想，黔南州公积金秉持保障首套刚需住房，尽力支持二套改善型住房，抑制投机炒房者的公积金使用条件的宗旨，此次政策调整主要为缓解资金压力，适当降低贷款额度，收紧二套公积金贷款的支持力度。

当前受宏观经济政策调整影响，向银行申请贴息贷款困难进一步加大，资金高位运行的局面仍然无法在短时间内解决，已受理住房公积金贷款在途业务共1276笔，金额总计4.48亿元(其中已办理抵押待发放贷款共844笔，金额总计3.02亿元)，目前贷款、提取的增幅远远大于缴存的增幅，按照保民生既尽力而为又量力而行的原则，为保证应提尽提、应贷尽贷，根据目前资金状况，需要适时降低贷款水平，借款人公积金贷款额度不足以满足购房需求时，可同时向商业银行申请组合贷款。

近三年公积金贷款数据:

中国房价行情网2019年底统计数据:

根据公积金贷款近三年数据分析，黔南州人均公积金贷款金额呈上升趋势，2019年人均贷款金额32.36万元。中国房价行情网2019年底统计数据显示，黔南平均购房总价为49万元，按政策调整后首套房最高可贷金额调整为35万计算，购房职工在支付10-14万首付金额后足以通过公积金贷款满足购房需求;二套改善型住房可贷金额调整为30万元，首付款比例提升至40%，购房总额按照均价49万计算，贷款额度为29.4万元，仍能满足基本贷款需求，如购买改善性住房面积较大，房屋总价超出50万以上，也可采取同时向商业银行申请组合贷款的方式;根据中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(银发〔2015〕98号)文件规定，“居民家庭为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付比例调整为不低于40%，具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。”公积金贷款对比同期商业银行首付比例以及贷款利率仍有惠民优势。

综上，结合2019年住房公积金年度报告显示首套刚需住房贷款申请占比83%，此次首付比例及贷款额度的调整，仍能体现住房公积金对缴存职工首套刚需住房的保障功能，对二套改善型住房的支持力度一定程度上有所降低。

(二)取消部分公积金提取政策。取消原政策中患有重大疾病可提取公积金、最低缴存标准职工因子女就读国家承认学历的大中专院校缴费困难可提取公积金的规定。

政策解读:为规范住房公积金提取业务，2019年8月1日住房和城乡建设部关于发布国家标准《住房公积金提取业务标准》(GB/T 51353-2019)，规定了七种住房公积金提取范围内未包括大病提取、特困就学提取等。结合黔南州实际，原政策规定中患有重大疾病提取自2012年实施以来，累计共有114笔，金额合计416.81万元;最低缴存标准职工因子女就读国家承认学历的大中专院校缴费困难提取自2012实施以来，未曾有职工申请提取。黔南州总工会开展的职工医疗互助活动、进一步加大职工医疗救助力度，减轻患病住院职工医疗负担，教育部门出台的生源地助学贷款政策，对困难家庭就读大学提供贷款资金保障，随着国家医疗、教育保障体系的越来越完善，住房公积金应该回归住房保障资金的本质属性。因此根据上级文件要求取消这两种提取类型。

三、其他地区政策与黔南州对比

1.省内各地均按照个贷率不同程度对二套公积金贷款比例有所调整。近年来，全国各地许多城市及省内周边城市都相继收紧了公积金贷款政策。我省范围内各地区根据个贷率情况贷款首付比例及利率分别有所调整(附表1):

附表1:    贵州省内各地区二套公积金贷款指标统计表

2.住房公积金制度作为住房保障制度的重要组成部分，但受限于资金来源仅依靠缴存单位及职工缴纳的公积金归集资金，不可能做到完全包揽职工购房时的住房贷款需求。根据全国各地住房公积金贷款额度(附表2)，结合各地区购房均价，一线城市如北上广深等地，房价动辄上千万，住房公积金可贷额度仅为50万-120万，占比较低，二三线城市房价上百万，住房公积金可贷额度在30万-70万，由此可见，黔南在可贷额度适度降低的情况下，相较于之前政策公积金贷款额度上限40万元，在支持职工购房力度上有所降低，但综合其他城市公积金贷款占购房总价比例来看，黔南州公积金贷款对购房支持力度仍高于其他地区。同时通过适度下调住房公积金贷款额度，加快住房公积金资金流动，解决贷款发放轮候的现象，合理运用有限的公积金归集资金总量，满足更多的缴存职工贷款需求，符合住房公积金保障基本住房需求，尽力支持二套改善型住房的本质属性。

附表2:      全国部分城市住房公积金贷款额度      

单位:万元

3.不仅在贵州省内，全国多地公积金贷款出现收紧趋势。例如2019年10月起，江苏无锡市公积金贷款最高可贷额度由50万降为30万元、2020年1月起，安徽省铜陵市公积金贷款最高可贷额度由60万降为40万元。公积金贷款额度下调，充分说明了公积金贷款保障刚需的导向，是为了规范住房公积金使用行为，抑制投资投机性购房，防范住房公积金资金风险，保证住房公积金制度长期健康运行。