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索 引 号: 000014349/2021-3753412 信息分类:
发布机构: 生成日期: 2021-11-04 16:03:03
文  号: 是否有效:
名  称: 黔南州住房公积金贷款管理实施办法
黔南州住房公积金贷款管理实施办法
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黔南州住房公积金贷款管理实施办法

第一章 总 则

    第一条为了规范和加强对住房公积金贷款的管理,维护住房公积金所有者合法权益,根据国务院《住房公积金管理条例》《中国人民银行关于颁布<个人住房贷款管理办法>的通知》《黔南州住房公积金管理办法》规定,结合本州实际,制定本办法。

    第二条 本办法所称个人住房公积金贷款,是指以单位和职工缴交的住房公积金为资金来源,向住房公积金缴存职工发放的定向用于购买、建造、翻建、大修普通自住住房的专项低息贷款。

职工购买的普通自住住房包括普通商品房、经济适用房、房改房、二手普通自住住房。

    第三条本办法所称住房公积金管理机构是指黔南州住房公积金管理中心(以下简称州公积金中心)及各县(市)管理部(业务部);受委托银行是指黔南州住房公积金管理委员会(以下简称为管委会)确定受委托办理住房公积金金融业务的商业银行(以下简称受委托银行);借款人是指向住房公积金管理机构提出借款申请,并从受委托银行取得住房公积金贷款的住房公积金缴存职工。

第四条贷款业务由受委托银行根据住房公积金管理机构确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率、担保方式等内容代为办理。受委托银行应当根据国家有关住房贷款的规定履行相关金融职能,并监督使用和收回贷款本息。

第五条住房公积金管理中心应当加强对贷款合作房地产开发企业的准入及后续管理,建立评价机制,提升服务质量,促进我州房地产市场平稳健康发展。

第六条本办法适用于黔南州行政区域内的住房公积金贷款管理。

第二章 贷款对象和条件

    第七条凡本州行政区域内建立住房公积金制度,并连续足额缴存住房公积金,具有完全民事行为能力的职工,在购买、建造、翻建、大修自住住房时,均可申请个人住房公积金贷款。

    住房公积金个人账户封存、冻结的职工,不能申请住房公积金贷款。

    第八条借款人应为住房公积金缴存职工,且属于购买、建造、翻建、大修自住住房的房屋所有权人或共有权人;对于存在共同借款人的,共同借款人应为借款人配偶或其他共有产权的直系亲属(父母、成年子女),申请贷款必须同时具备以下条件:

    (一)购买、建造、翻建、大修住房位于本州行政区域内用于借款人家庭自住的住房;

    (二)已按规定缴存住房公积金6个月(含)以上;

    (三)有稳定的经济收入,没有不良信用记录,有偿还贷款本息的能力;

    (四)有真实、合法有效的购买、建造、翻建、大修自住住房的合同(协议)或相关部门的批准文件;

    (五)自有资金支付购买、建造、翻建、大修自住住房的费用达到规定比例。

缴存职工家庭购买首套自住住房,房屋建筑面积在90平方米(含)以下的,贷款首付款比例不得低于20%;房屋建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于30%。缴存职工家庭购买首套自住二手房,房屋建筑面积在90平方米(含)以下的,首付款比例不得低于20%;房屋建筑面积在90平方米以上的,首付款比例不得低于40%

缴存职工家庭购买第二套自住住房,房屋建筑面积在90平方米(含)以下的,贷款首付款比例不得低于30%;房屋建筑面积在90平方米以上的,贷款首付款比例不得低于40%。缴存职工家庭购买第二套自住二手房,房屋建筑面积在90平方米(含)以下的,首付款比例不得低于40%;房屋建筑面积在90平方米以上的,首付款比例不得低于60%

购买房龄超过20二手房的,不受理其住房公积金贷款申请。

房屋套数认定标准。通过人民银行征信系统查询,以家庭为单位(含借款人、配偶、共同借款人)审核住房贷款套数,包括信用记录中的商业银行住房贷款、个人住房公积金贷款、组合贷款等住房贷款和住房公积金系统中的公积金贷款记录。信用报告、住房公积金系统未体现住房贷款记录的,认定为首套公积金贷款;信用报告、住房公积金系统显示有过一次或超过一次住房贷款记录的,无论是否结清,此次申请的住房公积金贷款均属二套及以上贷款;仅有过一次贷款记录且为公积金贷款的,第一次公积金贷款结清后可再次申请公积金贷款。禁止向购买第三套及以上住房的职工家庭发放个人住房公积金贷款。

    (六)有住房公积金管理机构和受委托银行认可的资产进行抵押或质押,并提供担保;

    (七)管委会规定的其他条件。

第三章贷款额度、期限和利率

   

    第九条 住房公积金贷款的最高额度按照国家现行相关政策、法规,结合黔南州的实际情况,由管委会审议决定。

    目前我州最高贷款额度为:缴存职工家庭购买、建造、翻建、大修首套普通自住住房的,公积金贷款最高额度为35万元;缴存职工家庭购买、建造、翻建、大修第二套普通自住住房的,公积金贷款最高额度为30万元。

    贷款额度的核定还应当考虑还款能力、借款年限等具体因素,其计算公式为:贷款额度=〔(借款人夫妻双方月计缴住房公积金缴存基数×12×40%×可借款年限)+借款人夫妻双方公积金账户余额〕×缴存时间调节系数。

    a6≤缴存时间≤12(月):0.6

    b12<缴存时间≤24(月):0.8

    c24<缴存时间≤36(月):1.2

    d、缴存时间>36(月):1.5

    借款人及共同借款人的所有负债(含住房公积金贷款、组合贷款、其他贷款及其他债务)月均还款额之和不得超过借款人家庭收入的50%

引进人才按政策享受国家规定的各项工资福利待遇,自缴存住房公积金当月起,即具备申请住房公积金贷款条件,每户贷款最高额度可放宽到本州个人住房贷款最高额度的两倍。

引进人才的认定标准,以黔南州人才工作领导小组办公室相关文件为准。

    第十条现行贷款最长期限为30年,由住房公积金管理机构按照借款人的年龄与申请贷款期限之和不超过其法定退休年龄加5的原则协商确定。购买、建造自住住房贷款期限最长不超过30年;翻建、大修自住住房贷款期限最长不超过10年。

    第十一条 公积金首套房贷款利率按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行;二套房贷款利率按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率上浮10%执行。

当年公积金法定利率调整的,于次年11日开始执行调整后的利率规定。

第四章贷款程序

   

     第十二条借款人申请个人住房公积金贷款时,应当签署《个人住房贷款受理审批表》,并向住房公积金管理机构提交下列资料:

    (一)借款人和共同借款人居民身份证、户口簿或其他有效身份证件;

    (二)缴存公积金的借款人或共同借款人,月收入认定依据为职工公积金缴存基数加上公积金月缴存额;未缴存住房公积金的共同借款人,出具有效收入证明及佐证材料。

    (三)本州外缴存的职工在本州申请个人住房公积金贷款的,借款人应提供异地贷款职工住房公积金缴存使用证明、按规定正常连续缴存住房公积金6个月(含)以上的证明;

(四)借款人婚姻状况证明。已婚的提供结婚证,离婚未再婚的提供离婚证,未婚、离婚未再婚、丧偶未再婚的需在受委托银行承办网点当面签署《个人婚姻状况承诺书》;

    公积金缴存职工在办理公积金业务过程中有以下行为之一的,不予受理住房公积金贷款申请:

1.夫妻双方离异后,对名下房产互相交易的;

2.离异后12个月以内的购房行为。

(五)合法有效的购买(建造、翻建、大修)住房合同、协议或所购现房的《不动产权证书》等相关证明材料;

    (六)借款人自建住房的,应提供行政主管部门批准的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》、所建住房的用地批准书或土地《不动产权证书》、施工合同、工程预算或决算书;

    (七)借款人翻建、大修住房的,应提供行政主管部门批准的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》或《乡村建设规划许可证》和原房屋的《不动产权证书》等;

    (八)抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明;保证人出具的同意担保的书面承诺及保证人的资信证明;

    (九)购买住房的首期付款证明;

    (十)借款人、配偶及共同借款人个人信用报告;

    (十一)住房公积金管理机构要求提供的其他文件或资料。

    第十三条受委托银行对借款人提交的全部文件、资料的真实性、合法性和借款的有关情况进行初审并提交州公积金中心审批,并自受理之日起7个工作日内审核完毕,将准予贷款或不准予贷款的决定通知借款人。准予贷款的,由受委托银行办理贷款手续。不准予贷款的,应当退回申请资料并说明理由及依据。

    第十四条借款人在发放贷款之前,应当完备以下手续:

    (一)借款人在受委托银行开立专用还款账户;

    (二)借款人以自建住房为抵押贷款的,应当由受委托银行调查人员核实其住宅建筑形象进度达到主体结构封顶;

    (三)借款人以购买期房为抵押贷款的,应当由受委托银行调查人员核实其住宅建筑进度达到主体结构封顶,并办妥该房屋抵押预登记手续;

    (四)借款人以所购现房为抵押贷款的,应取得房屋《不动产权证书》,并办妥该房屋抵押登记手续;

(五)借款人应当授权受委托银行以代扣方式从借款人有关账户上扣收贷款本息。   

第十五条贷款手续办理完毕后,按申请贷款时间及提交抵押证时间顺序,住房公积金管理机构在规定期限内将公积金贷款发放到位。

第十六条用于购买商品住房的贷款,住房公积金管理机构应当按照借款合同约定,以转账方式将资金支付给售房单位;用于建造、翻建、大修自住住房的贷款,以转账方式支付给借款人;用于购买二手房的贷款,按合同约定支付给售房人或购房人。

第五章 贷款担保

   第十七条借款人申请住房公积金贷款的,应当提供经住房公积金管理机构和受委托银行认可的担保,并在《借款合同》中签订相应的担保条款或签订担保合同。担保方式实行抵押、质押、保证、抵押加阶段性保证等。

    第十八条抵押贷款,系指借款人以购、建自住住房或第三人提供的房产作为抵押物向住房公积金管理机构申请办理的住房贷款。

    (一)借款人提供的抵押物应是住房公积金管理机构和受委托银行认可的,符合法律规定的。

    (二)抵押物价值按照抵押物的市场成交价或其他价值认定证明材料确定。

    (三)借款人以房地产作为贷款抵押物的,必须将房地产价值全额用于贷款抵押,其贷款额度不得高于抵押物价值的80%

    (四)受委托银行与抵押人签订抵押合同后,在放款前必须依照法律规定办理抵押登记。抵押登记费用由住房公积金管理机构承担。

    (五)抵押权设定后,所有能够证明抵押物权属的证明文件(原件)均应由受委托银行承担保管责任。受委托银行收到上述文件后,应向抵押人出具保管证明。

    (六)受委托银行负有妥善保管抵押物权属证明文件的责任,因保管不善造成抵押物权属证明文件灭失或毁损的,受委托银行应当承担责任,并赔偿损失。

    (七)抵押人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管,负有维修、保养、保证完好无损的责任,并随时接受住房公积金管理机构和受委托银行的监督检查。

    (八)对设定的抵押物,在贷款本息未清偿前,未经住房公积金管理机构和受委托银行书面同意,抵押人不得将抵押物转让、馈赠、变卖、重复抵押或以其他方式处理。

    (九)抵押担保的期限自抵押登记之日起至担保的债权全部清偿之日止。抵押终止后,抵押人按合同的约定到原登记部门办理抵押注销手续,解除抵押权。

第十九条质押贷款,系指借款人以其本人或第三人提供的权利凭证作为质押物向住房公积金管理机构申请办理的贷款。

(一)个人住房公积金贷款可以用凭证国债、个人定期储蓄存款存单等有价证券作为质押物。

(二)借款人以符合条件的有价证券作为质押,其贷款额度最高不超过质押权利凭证票面价值的80%

(三)受委托银行应当对出质人提交的有价证券进行查询和认证,将有价证券质押的事实书面通知出具有价证券的金融机构,同时取得出具有价证券金融机构在质押期间停止支付和不予挂失的回执。

(四)受委托银行与出质人签订质押合同,出质人应将确认后的质押权利凭证交付受委托银行。质押担保的期限自权利凭证交付之日起至借款人还清全部贷款本息之日止。

    (五)受委托银行负有妥善保管质押权利凭证的责任。因保管不善造成质押权利凭证灭失或毁损的,受委托银行应当承担责任,并赔偿损失。

    (六)在质押期间,质押权利凭证兑现日期先于贷款到期日的,选择以下方式处理,并应在质押合同中注明:

    1.到期兑现用于提前清偿贷款本息;

    2.转换为定期储蓄存单继续用于质押;

    3.转换为住房公积金管理机构认可的有价证券用于质押;

    4.用住房公积金管理机构和受委托银行认可的等额债券、存款存单调换到期债券、存款存单。

    (七)用凭证式国债质押的,贷款期限最长不得超过凭证式国债的到期日。若用不同期限的多张凭证式国债作质押,以距离到期日最近的确定贷款期限。

    第二十条保证贷款,系指住房公积金管理机构的第三人承诺在借款人不能偿还贷款时,按约定承担责任而发放的贷款。

    (一)保证人应于受委托银行签订保证合同,保证人为借款人提供的贷款担保应为不可撤销的全额连带责任保证。

    (二)保证人是法人的,必须具有代为偿还全部贷款本息的能力,且在受委托银行开立有存款账户;保证人为自然人的,必须有稳定的经济来源,具有足够代偿能力,且在受委托银行存有一定数额的保证金。

    (三)保证期间,保证人发生变更、撤销或破产等,借款人应当提前30天书面通知住房公积金管理机构和受委托银行,保证合同项下的全部权利义务由变更后的机构承担或由保证人作出撤销决定的机构承担。如住房公积金管理机构或受委托银行认为变更的机构不具备完全的保证能力,作出撤销决定的机构有义务落实住房公积金管理机构和受委托银行认可的新的保证人。

    第二十一条抵押加阶段性保证贷款,系指借款人以所购住房作为抵押,在借款人取得该住房的《不动产权证书》和办妥正式抵押登记之前,由售房单位提供阶段性连带保证而发放的贷款。

    (一)保证人应为与借款人签订房屋买卖合同的售房单位,且在受委托银行开立有存款账户;

    (二)本方式涉及的抵押担保,按本办法第十八条的规定办理;

    (三)本方式涉及的保证担保,按本办法第二十条的规定办理;

    (四)售房单位应当及时协助借款人办理房地产权属证件,并负责将正式抵押登记的不动产登记证明送交受委托银行保管;

(五)采用本方式贷款的,受委托银行应当与借款人、抵押人和抵押物共有人、保证人同时签订相应的担保条款或担保合同。

第六章 贷后管理

    第二十二条 贷后管理相关工作由受委托银行及住房公积金管理机构共同负责。贷后管理内容包括贷后监督、贷后监测与检查、逾期贷款的催收等,要按照贷款业务相关规定执行。

    第二十三条借款人应当按照借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。

    第二十四条贷款期限在1年以内(含1年)的,实行到期一次还本付息,利随本清;贷款期限在1年以上的,实行按月等额本息还款方式。

第二十五条 贷款自受委托银行划款之日的次月进入还款期,以银行发放贷款的日期为每月对应的还款日。借款人本人、配偶和共同借款人公积金账户可用余额直接用于月对冲还款,不足部分由受委托银行从借款人有关账户代扣贷款本息。

第二十六条借款人在《借款合同》约定的到期日前,可以向公积金管理机构申请提前偿还部分本金或提前结清全部贷款本息。借款人提前还款的,需在贷款正常还款六个月之后,提前偿还部分本金应在一万元以上。

第二十七条逾期贷款催收可采取以下方式:

(一)电话、短信等通知;

(二)发送《逾期贷款催收通知书》;

(三)约见借款人以及所有与该项贷款有关的责任主体;

(四)报县(市)人民政府,协调借款人单位配合;

(五)在网站、电视、报纸等媒体上发布公告;

(六)发送《律师函》;

(七)法律诉讼;

(八)其他催收方式。

第二十八条对于三期以下逾期贷款,住房公积金管理机构应建立逾期贷款台账,在当月每次扣款后,通过电话或短信等方式通知未还款的借款人及时履行还款义务,并详细记录催收结果,避免出现三期(含)以上逾期贷款。

第二十九条对于三期以上六期以下逾期贷款,住房公积金管理机构应建立逾期贷款台账,并进行分类研判,详细记录所有催收措施及相应结果;同时委托法律顾问出具并送达《逾期贷款催收通知书》或《律师函》,告知借款人按期还款的义务和逾期还款的法律责任,避免出现六期(含)以上逾期贷款。

第三十条对于三期(含)以上逾期贷款,住房公积金管理机构应邮寄《逾期贷款催收通知书》或《律师函》;对于六期(含)以上逾期贷款,受委托银行应委托律师提起诉讼,要求借款人、借款人配偶、担保人履行还款责任。

第三十一条受委托银行应明确责任人每月负责开展逾期贷款催收工作,住房公积金管理机构负责对贷款逾期情况进行监控,并监督受委托银行开展催收工作,各管理部(业务部)的逾期贷款管理情况纳入州公积金中心年度综合目标考核。

确需向人民法院起诉追回的贷款,由受委托银行向法院提起诉讼,住房公积金管理机构配合办理。

第三十二条逾期贷款催收工作,由中心党组统筹安排,统一部署。按照班子成员分工,建立并规范实行县级以上领导包保指导制度,确保包保责任落实到位、信息联动到位、预警处置到位。

第三十三条对于无法通过电话、短信或信函方式联系,或采用第二十七条的两项措施催缴仍拒不履行义务的借款人,且经综合判断确认借款人无还款能力的,住房公积金管理机构可根据房开企业签署的阶段性担保责任,要求房开企业履行还款责任。

第三十四条房地产开发企业作为担保人,在贷款职工产生逾期后,担保人应当承担连带责任,且两者的不良征信都应纳入征信记录。

第三十五条对于造成逾期的贷款职工,住房公积金管理机构应采取暂停受理其提取申请的惩戒措施,待贷款结清后再予以受理。

    第三十六条借款人还清贷款本息后,受委托银行凭贷款结清凭证,在30日内将保管的房地产抵押登记证明(抵押权《不动产登记证明》等)及质押物退还抵押人、出质人,借款人凭结清凭证及相关资料到原登记机关办理注销抵押手续。

第七章

第三十七条职工在申请公积金贷款或提取公积金时,应当如实申报信息。如对婚姻状况、亲属关系、购房行为、住房数量等情况进行隐瞒或虚报,或者以弄虚作假等方式汇补缴公积金、调整缴存基数,或者在无劳动关系的单位挂靠缴存公积金,或者在公积金贷款发放后故意停缴或少缴住房公积金的,州公积金中心或受托银行可以终止其公积金贷款合同、提前收回贷款本息。并记载其失信记录,取消其 3 年内提取住房公积金、5 年内申请住房公积金贷款的资格。同时,视其情节轻重向其所在单位通报或移交纪检监察机关查处,构成犯罪的移送司法机关依法追究法律责任。

协助职工提供虚假贷款资料的单位、个人及中介组织,州公积金中心将通过官方网站、微信公众号、报纸、电视等媒体对外公示,构成犯罪的移送司法机关依法追究法律责任。

第三十八条 借款期间,借款人未按借款合同约定的期限、还款金额偿还贷款本息的,受委托银行有权根据相关法律法规及《借款合同》规定,对未按时归还的贷款本金和利息计收罚息和复利。

    第三十九条发生下列情况之一,受委托银行有权停止发放贷款或提前收回已发放的贷款本息,或解除合同,并要求借款人承担违约责任:

    (一)借款人擅自改变贷款用途的;

    (二)借款人擅自将抵押物拆除、转让、出租或重复抵押的;

    (三)按本办法规定经批准以未取得房屋《不动产权证书》的房产作为抵押,抵押人在取得房屋《不动产权证书》三个月内未将抵押房产的不动产登记证明及相关文件原件送交受委托银行的;

    (四)拒绝或妨碍受委托银行对贷款使用情况和抵押物使用情况实施监督检查的;

    (五)提供虚假资料或隐瞒重要事实,已经或可能造成贷款损失的;

    (六)未经受委托银行同意,与他人签订有损受委托银行和住房公积金管理机构权益的合同或协议的;

    (七)保证人违反保证条款或丧失承担连带保证责任能力,抵押物因意外毁损,不足以清偿贷款本息或质押权价值明显减少,影响受委托银行实现质权,而借款人未按要求落实新保证或新抵(质)押的;

    (八)借款人在合同履行期间死亡、被宣告死亡、被宣告失踪或丧失民事行为能力后,其遗产或财产继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝继续履行原贷款合同的;

    (九)违反本办法和借款合同及相关担保合同的其他行为。

第四十条个人住房公积金贷款不得用于购买高档住宅或经营性用房,也不得用于住房的内部装饰。

缴存职工家庭购买精装修商品住房申请公积金贷款的,实行差别化信贷政策,精装款不计入贷款额度:

(一)购房合同中明确装修价款的,购房总价直接予以扣除精装款;

(二)购房合同中没有明确装修价款的,房屋建筑面积在90(含)以下的,按合同总价支付规定比例的首付款,再按合同总价的15%予以扣除精装款;房屋建筑面积在90㎡以上144(含)以下的,按合同总价支付规定比例的首付款,再按合同总价的20%予以扣除精装款;房屋建筑面积在144㎡以上的,按合同总价支付规定比例的首付款,再按合同总价的25%予以扣除精装款。

    第四十一条借款人未还清个人住房公积金贷款本息的,不得再次申请个人住房公积金贷款。

    借款人因其他借贷或债务关系未结清而影响正常偿还住房公积金贷款本息的,不得批准其申请个人住房公积金贷款。

第四十二条借款合同发生纠纷时,借款人、受委托银行应及时协商解决,协商不成的,可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。人民法院与住房公积金管理中心应当严格按照《黔南州中级人民法院 黔南州住房公积金管理中心关于印发〈建立协作联动机制的若干意见(试行)〉的通知》(黔南法〔201635号)有关规定,就所审理、执行案件信息达成互通,实现信息共享,双方应当明确州县两级相对固定的联络人员,并将名单上报黔南州中级人民法院、黔南州住房公积金管理中心,便于双方加强工作联系,充分协商,妥善处理相关事宜。

第八章

   第四十三条 本办法中所称共同借款人是指借款人父母、借款人配偶的父母、成年子女、成年子女的配偶等直系亲属。

    第四十四条本办法由黔南州住房公积金管理中心负责解释。

    第四十五条本办法自公布之日起施行,201139日印发的《黔南州住房公积金贷款管理实施办法》同时废止。

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